売れにくい不動産は、なかなか買い手がみつからず売却が長引いてしまう傾向にあります。
そんな不動産の売却活動には工夫が求められますが、どのような不動産が売れにくいのでしょうか？
そこで今回は、売れにくい不動産の理由や売れる方法について解説していきます。

再建築不可の不動産が売れにくい理由とは？

売れにくい不動産として挙げられるのが「再建築不可」の物件です。
再建築不可物件とは、新しく家を建てられない土地で、主な原因は接道義務を満たしていないためです。
建物を建てる際には、建築基準法の接道義務により、幅員4m以上の道路に道路に2m以上接していなければなりません。
接道義務があるのは、生活環境の維持や火災・災害時の避難路や救急車両の侵入を確保するためですが、道義務を満たしていない「再建築不可」の物件は、土地の有効活用が難しく売れにくい傾向にあります。

テラスハウスが売れにくい理由とは？

売れにくい不動産のひとつとして、連棟式建物という複数の建物部分がつながった住宅が挙げられます。
連棟式建物とは、テラスハウスやタウンハウスと呼ばれるもので、メディアなでで取り上げられることもありおしゃれなイメージがありますが、建築基準法では「長屋」の扱いとなります。
テラスハウスなどの連棟式建物は、複数の建物が連なってひとつの建物を形成しているため、単独で建て替えることができません。
その結果、劣化が進んだまま放置されるケースが多く、築年数が古く劣化が激しい状態で売り出されるケースも多く見られます。
このような背景から、連棟式建物は通常の物件よりも売れにくいとされています。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは？

賃貸併用住宅は1棟の住宅に、自身が居住する部分と他人に貸し出す部分がある物件です。
全体として利用するには不便な造りとなっているため、一般的な家族が使用するにはリフォームの必要性がでてきます。
1棟を自宅としては使いにくいため、購入対象者は投資目的の方が多くなりますが、利回りが低く投資効率が悪い傾向にあります。
また、賃貸併用住宅の購入を検討する方は少なく、マーケットが小さい点も賃貸併用住宅が売れにくい理由のひとつでしょう。
なかには、賃貸部分をそのまま賃貸として活用したり、二世帯住宅として利用するケースもあるため、修繕履歴をまとめておくと購入を検討する方の役立つ資料となります。
このように、不動産のなかには売れにくい物件がありますが、売却が難しい場合は不動産会社により買取を検討するのもおススメです。
リスクの多い不動産も、不動産会社による買取であれば安心して売却することができます。

まとめ

売れにくい不動産として挙げられのが、「再建築不可」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」です。
それぞれに売れにくい理由がありますが、買い手にとってデメリットとなってしまう部分がある物件なので、一般的な中古住宅よりも売却しにくい傾向にあります。
売却の際には、物件の特徴や一般的な物件との違いについてを把握し、その物件に合った売却活動が求められます。
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土地の売却をするときにチェックしたいのが敷地面積です。
分筆しようとしているときには、最低限保たなくてはいけない面積に注意しましょう。
今回は、分筆における最低敷地面積とはなにか、また最低敷地面積の調べ方や下回った場合の売却方法について解説します。

土地分筆における最低敷地面積とは？

最低敷地面積とは、建物を建築するのに必要な最低限の広さをもつ敷地面積のことです。
この面積がないと建物が建てられないので、売却が困難になってしまいます。
最低敷地面積は、全国一律で統一されているわけではなく、それぞれの市町村単位で地区計画区域・用途地域の種類別に決められています。
原則として最低限度を下回る場所には建物が建設できませんが、例外もあります。
条例施行前に分筆されていた土地は適用されません。
また、公益上必要な建物や特定行政庁が許可をしたものであれば認められます。
しかし、特定行政庁から許可が下りることはまれなので、最低敷地面積を下回らない土地であることを確認するようにしましょう。

土地分筆における最低敷地面積の調べ方とは

不動産売却時に、自分の土地が最低限度を下回っていないか気になったら、事前に調べる方法があります。
最低敷地面積の調べ方は、各市町村のホームページで見ることができます。
インターネットで、調べたい市町村名と最低敷地面積というキーワードで検索すればヒットするでしょう。
インターネットで検索しても見つからない場合には、ホームページ上に公開していない可能性があります。
情報が見つからないときには、役所に電話や訪問をすると教えてもらえます。
不動産会社でも情報を提供できるので、売却を検討している方はお気軽にお問い合わせください。

土地分筆で最低敷地面積を下回った場合の売却方法

すでに最低敷地面積よりも小さく分筆してしまったというケースでも、売却できないということではないので安心してください。
最低敷地面積以下の土地には、建物を新しく建てることができません。
新しく購入する方にはメリットがありませんが、隣地の所有者であればメリットがあります。
隣地と合筆することで一つの土地になり、最低敷地面積をクリアすることが可能です。
売却先の第一候補に隣地の所有者を検討してみましょう。
反対に、隣地を買い取り・合筆する方法もあります。
隣地を買い取るときには面積だけでなく、建築基準法で定められた接道義務なども確認することを忘れないようにしましょう。
専門知識が必要となるので、隣地の買い取りの際には専門知識を持ったプロに相談するのがおすすめです。

まとめ

土地の分筆をするときには、最低敷地面積を意識しておきましょう。
最低敷地面積は、市町村ごとに違うので、対象市町村の情報をしっかりチェックすることが大切です。
分筆で最低敷地面積を下回った土地は、隣地と合筆することで売却可能となります。
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立地や建物・設備に問題がなくても、事故物件などの心理的瑕疵がある不動産は、売れにくい傾向にあります。
そのため、心理的瑕疵の物件を売却する際には工夫した売却活動をおこない、告知義務について把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却における心理的瑕疵の影響と告知義務について解説していきます。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵（しんりてきかし）は、人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることで、たとえば自殺や殺人・事故などで誰かが亡くなったり、近くに墓地があるケースが挙げられます。
このような経歴がある不動産は事故物件と呼ばれ、周辺の相場価格よりも低価格で売却されることが多いです。
心理的瑕疵がある不動産の売却で重要となるのが、買主への「告知」です。
住宅自体に瑕疵がなくても、事故などで亡くなった方が住んでいた家ということが影響して居心地の悪さを感じる方もいるため、事前に心理的瑕疵があることを伝える「告知義務」があります。
告知義務は法律で定められたもので、心理的瑕疵物件の売却では過去に売家で起きた出来事をしっかりと伝える必要があります。
告知義務を果たさずに売却し、後に買主が心理的瑕疵の事実を知った場合、買主から訴えられてしまう可能性もあるため注意しましょう。

不動産売却で心理的瑕疵が物件の価値に与える影響とは？

心理的瑕疵がある事故物件の売却では、その物件に大きなメリットがない限り買い手が見つかりにくい傾向にあります。
そのため、通常は一般的な住宅の相場よりも金額を下げるケースが多いです。
ただし、値下げする割合については心理的瑕疵の内容によっても異なるため、周辺の相場をチェックして不動産会社と相談しながら判断するのが安心です。

不動産売却における心理的瑕疵についての告知義務とは？

上記でも心理的瑕疵のある不動産の売却では「告知義務」があるとお話ししましたが、殺人や事故ではなく自然死の場合も買主に伝える必要があるのでしょうか？
結論から言うと、原則として事件性のない自然死や病死の場合は告知義務はありません。
不動産における心理的瑕疵のある事故物件は、自殺や他殺などの不自然な人の死が起きた不動産などを指すため、病死や自然死は該当しません。
これまで明確な事故物件の定義はありませんでしたが、2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを国土交通省が公示しました。
ガイドラインによると自殺や殺人などの不自然な死については告知義務がありますが、病死や老衰、すぐに発見された孤独死については告知義務がないとされています。
また、告知義務が必要な場合、いつまで告知しなければならないか悩むところですが、一般的には賃貸は3年程度・売買は6年程度経過するまでは告知義務が必要と考えられています。

まとめ

不動産売却では、物理的瑕疵だけでなく心理的瑕疵についてもきちんと告知しなければなりません。
事件性のない病死や自然死などは告知義務に該当しませんが、状況によっては事故物件になるケースもあるため、買主に告知するべきかは不動産会社に相談するのが安心です。
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一戸建ての外壁は、新築時は美しくても雨風や紫外線の影響を受けて年月とともに汚れていってしまいます。
外壁の汚れは、外観を損なうだけでなく雨漏りやカビなどのトラブルへとつながる可能性があるため、早めの対処が必要です。
そこで今回は、一戸建ての外壁が汚れる原因や掃除方法・塗り替えのサインについて解説していきます。

一戸建ての外壁が汚れる原因とは？

INAXの研究によると、外壁の汚れの70％は「都市型汚れ」です。
都市型汚れとは、窓ガラスの固定などに使用されているシーリング材から溶け出した油が、雨水などで拡散されて外壁につき、そのうえに塵やホコリ・カーボンなどが付着したものです。
都市型汚れは油性の汚れなので、雨などでは簡単に落ちず、とくに窓や排気口などの開口部の周りに黒ずんだ汚れとして残ります。
また、雨水が排水されるとおり道に雨水とホコリなどが一緒に流れて外壁が汚れる「雨だれ」も都市型汚れのひとつです。
汚れを放置していると落ちにくく頑固な汚れとなり、深刻な劣化へとつながります。
その結果、外壁の防水効果の低下・劣化・腐食などのトラブルに発展する可能性があるため、定期的に掃除することが大切です。

一戸建ての外壁掃除の方法とは？

掃除を始める前に、自宅の外壁材を確認して、自身で掃除可能かを確認しましょう。
リシン仕上げやスタッコ仕上げのモルタル外壁は、表面が凸凹になっており汚れが付着しやすい傾向にあります。
しかし、家庭用の高圧洗浄機では綺麗に汚れが落ちないだけでなく、水圧で外壁材が破損する恐れがあるため業者へ依頼するといいでしょう。
他にも、タイルの外壁なども洗浄時に破損してしまう可能性があるため、外壁材について知識がない場合は、専門業者へ依頼するのが安心です。
外壁清掃の頻度は年に1～2回が目安となっており、外壁に劣化がみられないか点検しながら掃除しましょう。
一般的な掃除の手順は、まずホースや高圧洗浄機で外壁全体を水洗いし、中性洗剤とスポンジで汚れを落としていきます。
磨き終わったらよく水で洗い流し、自然乾燥させて作業完了です。

一戸建ての外壁の塗り替えサインとは？

外壁にひび割れや変色・色あせがみられる場合は、掃除ではなく塗り替えが必要なサインです。
他にも、外壁に触れた時に手に粉が付いたり、塗装に膨れがみられる場合も塗り替えを検討しましょう。
塗り替え時期は築10年ごろとされますが、もしひび割れなどの劣化症状が見られたら、すでに劣化が進行している状態です。
劣化してからの塗装では、修繕費用などが追加でかかる可能性があるため、目に見えるような劣化が始まる前に塗装をおこなうのが理想的です。

まとめ

外壁の汚れは、都市型汚れや雨だれにより発生し、そのまま放置してしまうと外観が損なわれるだけでなく、トラブルへとつながる可能性があります。
外壁材によっては自身での掃除が難しい素材も多いため、専門業者への依頼することをおすすめします。
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不動産購入で住宅ローンを組む場合に、シングルマザーは不利になるのではないかと不安に感じるケースも多いでしょう。
しかし、シングルマザーも問題なく住宅ローンを組むことが可能です。
そこで今回は、安心して不動産購入ができるよう、シングルマザーが不動産購入でローンを組む方法やネックになることについて解説していきます。

シングルマザーが不動産購入でローンを組む場合にネックになること

シングルマザーが住宅ローンを組むにあたり主にネックになることは、「年収」や「勤続年数」です。
住宅ローン審査では個人ステータスと審査基準が重視され、条件を満たしていなければ融資を受けることができません。
住宅ローンの返済には、一定以上の収入が必要となるため、安定した収入がなければ審査を通過できないのが現状です。
そのため、融資を受けるには最低でも年収が200万～300万円程度求められます。
また、年収と同時に勤務形態も審査の対象となり、ある程度の勤続年数が必要です。

シングルマザーが不動産購入でローン審査を通過する方法

不動産購入でローンを組む方法として挙げられるのが、自己資金をある程度用意するという点です。
一般的には「頭金」と呼ばれますが、不動産購入金額の一部をまとめて先払いすることで、月々の返済額が減り返済が滞るリスクが軽減されるため、融資を受けやすくなります。
また、頭金を支払うことで、まとまったお金を用意できる収入と計画性があることをアピールできるため、審査に通過しやすくなります。
親や子と同居する場合は、親子リレーローンの利用も検討しましょう。
親子リレーローンでは本人と親または子の収入を合算できるため借りられる金額が増え、希望する金額の借り入れが可能となる場合があります。
ただし、親子リレーでローンを組む場合、相手の意見を尊重して進める必要があるため、家族でしっかりと話し合うことが重要です。

まとめ

シングルマザーは住宅ローンの審査で不利になると思われることもありますが、審査基準を満たしていればローンを利用できます。
不動産購入の住宅ローンでネックになるのが「年収」と「勤続年数」ですが、ある程度の審査基準を満たして金融機関から信用を得られるようにしておくと安心です。
ローン審査をスムーズに通過するためには、頭金や親子リレーについても検討するのが良いでしょう。
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不動産売却を検討しているけれど、古いため修繕費が高くつきそうと悩んでいる方は少なくないでしょう。
そんなときに検討したい売り方が「現状渡し」です。
そこで今回は、不動産売却における現状渡しについて、メリット・デメリットも一緒に解説していきます。

不動産売却における現状渡しとは？不適合責任に注意

「現状渡し」は、傷や破損について買主にきちんと伝えて契約を結び、修繕せずに売却する方法です。
たとえば、壁紙の破れや給湯器の故障・外壁のヒビや雨漏りが該当します。
ただし、現状のままと言っても不動産のなかに家具・家電を放置して良いわけではないため注意しましょう。
また、不動産を引き渡す際には、売主は物件の状態のすべてを買主に伝える「告知義務」があります。
売主が不具合を知っていたとしても、故意や過失により告知していない場合は責任を負わなければなりません。
故意に不具合を隠したり、売却前に家を詳しく調べなかったりした場合は、売主に故意や過失があったとして「契約不適合責任」に問われる可能性もあるため注意しましょう。

不動産売却において現状渡しをするメリットとは？

現状渡しの大きなメリットは、コストをかけずに売却が可能な点です。
買主によっては、家具や電化製品のなかで気に入ったモノがあれば引き取ってくれるケースもあるため、処分にかかる手間を省ける可能性があります。
また、現状渡しは売却する際に工事の期間を組み込まなくて良いため、早期売却が可能な点もメリットと言えるでしょう。
他にも、現状渡しでは買い手が付きにくい場合、不動産会社に依頼して現状渡しで買取りしてもらう方法があります。
この売り方の場合、契約不適合責任が適応されていない契約がほとんどなので、不具合が見つかる可能性が高い不動産でも安心です。

不動産売却において現状渡しをするデメリットとは？

現状渡しのデメリットとして「契約不適合責任」の負担が挙げられます。
契約不適合責任とは、物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う責任です。
現状渡しでは物件の不具合をそのままの状態で売却するため、契約書に記載されなかった不具合があとから発見されるリスクも高い傾向にあります。
また、現状渡しの不動産はよほどの掘り出し物でない限り、売却価格が相場よりも安くなる傾向にある点もデメリットとして挙げられます。
不具合の存在を前提とした売却は、買主から値引き交渉を受けるケースが多いため、値引き交渉を前提にした売り出し価格を提示するのも良いでしょう。

まとめ

現状渡しとは、買主に不具合を告知したうえで現状のまま不動産を引き渡す売却方法です。
ただし、不具合をきちんと買主へ伝えないと「契約不適合責任」に問われる可能性があるため、不動産会社と慎重に進めるようにしましょう。
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家を売却するときは、購入希望者に家の中を見てもらう「内覧」という工程があります。
相手からすれば大きな買い物なので、内覧時にいろいろな場所や状態を確認したいと思うものです。
つまり、内覧で良い印象を与えられるかどうかで、売却の成功を左右すると言っても良いくらいです。
そこで今回は、家を売却する際の内覧前にやるべき準備や当日の対応方法と注意点をご紹介します。

家の売却で内覧前にするべき準備とは

内覧で重要なのは、貴重な1回を逃さないことです。
内覧は一般的に5～10件の予約が入ると、成約に至るとされています。
つまり、内覧を１回断ると売却チャンスを１回逃したことになるのです。
そうならないためには、日中の時間帯に内覧予定を立てて「スケジュール調整」をするのがおすすめです。
相手の都合に合わせて、１回のチャンスを逃さないように準備しましょう。
また、生活感が伝わると内覧者の購入意欲が減少する可能性があるので、掃除を徹底しておこないましょう。
綺麗に整頓された部屋と整頓されていない散らかった部屋であれば、前者のほうが好印象です。
そして、中古の家であっても新築のモデルルームのように、インテリアにこだわるのがおすすめです。
プロの仕事をそのまま真似するのは難しいですが、ラグやカーテンで統一感を出し、観葉植物や花で清潔感をアピールできます。
お金をかけずにインテリアにこだわれるので、試してみましょう。

ついに内覧当日！正しい対応とは

正しい対応として、まずは内覧者のためにきれいなスリッパを用意しましょう。
スリッパがないと不快に感じる人もいるので、不動産会社の担当者・内覧者のスリッパを多めに準備してください。
また、部屋を明るくすることも重要です。
当日は家中の照明をすべて点けてカーテンも開けて日の光をとり入れましょう。
窓ガラスもきれいに拭き掃除をし、くもりや汚れがない状態にします。
そして内覧者からの質問にはきちんと答え、自分からアピールポイントを簡単に説明しましょう。
たとえば近くのスーパー、公園のことなど魅力的に感じてもらえる内容でアピールをします。

内覧の対応で気を付けたい注意点とは

内覧のときは「ここに住みたい」と思ってもらえるように、部屋を魅力的に見せる必要があります。
生活感が見えてしまうと、将来ここに住むイメージが湧きにくくなります。
また、積極的にアピールするのは逆効果なので気を付けてください。
簡単に魅力的なアピールポイントを伝えるだけなら良いですが、内覧者にずっと付いて案内するのは良くありません。
最後の注意点は、内覧者から「この家具を付けてほしい」などと言われたとき「良いですよ」と不確実な口約束はしないでください。
後々になって「そんな話はしていない」と、トラブルになる可能性があります。

まとめ

家を売却するときには、まず内覧をしてもらいます。
内覧前には、スケジュール調整や掃除などの準備をしましょう。
内覧当日は、部屋を明るくしアピールポイントを簡単に伝えられるくらいの対応をします。
内覧の対応時に気を付けるべき注意点も参考にして、内覧そして売却を成功させましょう。
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