今回は不動産投資家さん、大家さんに向けた記事になります
アパート、マンション、戸建て、テナントと賃貸物件には種類がありますが、何が一番儲かるのか、というよりも何が一番堅実なのかという事を書いていきたいと思います
戸建賃貸の需要増加
これは人口減少という事実から仕方のない事だと思います
人口は減るのに毎年新しいアパートやマンションは建っていきますから1棟当たりの入居者の数が減るのは当たり前の事です
しかしそんな中でも満室にし続けられるアパートやマンションがあるのも事実です
その物件の特徴としては、相場よりも安い家賃だったり、内装がオシャレだったり、間取りが使いやすかったりと他よりもメリットがあるから入居者が付いてくれるんです
そんな中でも戸建賃貸の入居率は圧倒的に高いです
何故なら「戸建」という存在が既にステータスで有り、差別化出来ているからです
そもそも戸建賃貸が少ないのには理由が有ります
例えば100坪の土地を有効活用する為にアパートを建てれば2階建ての10世帯１Kアパートを建てる事が出来ますが、戸建て賃貸の場合は多くとも3世帯分しか建てる事が出来ないでしょう
１Kは新築であれば1部屋5万円くらいの家賃を計算する事が出来るので5万×10世帯＝50万円
つまり月々の家賃収入が50万円とすることが出来ます
一方戸建賃貸の場合は新築でも高くて毎月12万円くらい（1世帯３０坪計算）なので
12万円×3世帯＝36万円
となり収益性は１Kアパートを10世帯造った方が高いとなるので今までは戸建賃貸にそこまで需要がありませんでした
しかしだからこそ希少性が高く、マニュアル化してきてしまったアパートとは戸建の方が様々なニーズに応える事が出来るのです
戸建は住居兼サロンとしても使用できる
アパート、マンションでは近隣住民とのトラブルを避けてちょっとした営業行為でも禁止事項とされています
特に多いのが駐車場のトラブルで、どこかの1室がマッサージ店を営んでいると、区画以外の敷地にお客さんが止めてしまう等のトラブルが多いのです
その為アパート、マンションでは契約出来ない自宅をサロンとして使いたい方向けにも貸し出す事が出来るのです
実はこういったニーズはとても多いのですが、それを実現出来る物件が少ない為この部分は超ニッチでブルーオーシャンとなっています
恐らく各不動産業者にサロンもOKというマイソクをFAXで流すだけでも成約される可能性が高いかと思います
それだけサロンも出来るような賃貸物件というのが少ないのです
テナントを借りればいいのでは？と思う方も多いと思いますが、テナントですと家賃が15万を超える事はザラですし、何より内装費や契約金にお金がかかってしまう為、リスクを抑えたい創業期の方向けに賃貸戸建という物件は非常にメリットが有ります
新築でも中古でも戸建なら借り手はある
ではどんな戸建であれば借り手が付くのか
これは具体的に説明をしますが、新築戸建てでも中古戸建でも相場はアパートのプラス2万円くらいを想定するととても良いです
例えば高崎市の場合ですと、２LDKの新築アパートの相場は7～9万円（駐車場2台込）くらいです
ですので戸建の場合は9～11万円くらいであればまず間違いなく借り手は付きます
新築戸建ての場合ですと間取りが４LDKと少し大きめになってしまうのでもう少し家賃を上げる事も出来ますが、４LDKとなると顧客の層が少なくなってしまうので、中古の３LDK、価格は1500万前後の中古戸建を購入し、賃貸物件として貸しに出すのが最も良いかと思います
新築戸建ての場合のターゲット
新築戸建てを運用する場合は長期の計画が必要になります
例えば2000万円で建売を購入した場合は初期の家賃をどのくらいに設定するかが重要です
主な入居者のターゲットとしては転勤のファミリー層なのである程度の金額は設定できますが、相場感としては12～15万の範囲で家賃が設定されています
月に1万円家賃が変われば年間で12万円の差が出て、10年で120万の差が出ます
その為新築当時の家賃は上限ギリギリを攻める事が必要です
しかしこの時重要になるのが相場ではなく、あくまで現場の生の声です
相場が12万円であっても15万円で貸し出す事は可能ですし、12万円の相場であっても10万円でしか貸し出す事が出来ない物件もあります
ですのでまずは賃貸仲介を専門にしている不動産業者に相談に行くと良いかと思います
中古戸建の場合のターゲット
中古の場合は購入金額以上にリフォーム費用がどのくらい掛かるかが重要となります
購入金額が安くてもリフォーム費用が高くなってしまい、結果利回りが下がってしまうっては何にもなりません
ですので購入金額＋リフォーム金額の合計を計算する事が重要です
ちなみに中古戸建の場合は極端に庭が広い場合もあれば、駐車場が1台しか置けないような戸建もありますが、後者の物件は出来るだけ避けましょう
高崎市では駐車場の有無で物件が決まる決まらないの決めてとなるケースも多いので余程駅が近い等の立地で勝負できる戸建物件以外は避けた方が無難です
戸建賃貸は最強！
近い将来アパートやマンションの空室率がドンドン上昇し、物件が余るような状況になってしまうと差別化を図る為に家賃を安くしなければいけなかったり、設備投資をしなければいけなかったりとアパート経営は難しくなることが簡単に予想出来ます
更に近年増加傾向にある近隣住民との騒音問題
アパート、マンションがどれだけ防音に気を付けても騒音の全く無い物件等あり得ません
また、駐車場の違法駐車問題等も決して無視する事が出来ません
しかし戸建賃貸であれば、騒音トラブル違法駐車問題等あり得ません
というより、戸建てで騒音騒ぎ、違法駐車となれば入居者が即刻警察に連絡するでしょう
その為大家さんが対応する事も無く、管理も楽々行う事が出来るのでアパートやマンションには無いメリットを得る事が出来ます
何より今後の時代の流れを考えた時戸建物件を所有しておけば、そのままその土地も残す事が出来るので、建物その物にガタが来てしまった場合は更地にして土地の費用を回収をすることも出来るのです
アパートやマンションの場合は解体費用が高くなってしまい土地を売っても現金が手元に残らないケースもあります
ですので簡単に解体できる戸建はその点に置いても優秀と言えるでしょう
最後に
不動産投資は融資を使う事ができ、キャッシュを残しつつ資産を増やす事が出来るため、投資としては最も有力な候補の一つですが、当然そのリスクも高い為、まずは戸建賃貸に挑戦してみる事をおススメします
最初から10世帯以上のアパートを購入すると失敗した時の金額は計り知れない物があります
まずは堅実に小規模な資産を増やし、コツを掴むことが投資の世界でもビジネスの世界でもセオリーなのだと僕は思います
戸建の賃貸需要や家賃相場等も引き続き記事を書いて行きますが、何か聞いてみたいことなどありましたらお問い合わせ、もしくは下記動画のコメント欄からメッセージを頂ければと思います
