所有している不動産を売買するには、第三者に買い取ってもらう以外に親族間で売買することもできます。
親族間売買であれば、売り手と買い手が好条件で契約できるといったメリットがあります。
ただ、親族間売買だからこそ起こるトラブルもあるので注意が必要です。
今回は、不動産の親族間売買について一般的な売買との違いや適正価格をご説明します。
不動産の親族間売買とは？
親族間売買とは個人間売買の一種であり「親族の間で不動産を売買する」という意味です。
親族の範囲に関しては、民法で定義される戸籍上の親族と税務署が捉える親族の範囲でやや相違があるので、ご説明しましょう。
民法上では、６親等以内の血族・配偶者・３親等以内の姻族が親族の範囲になります。
税務署では、親族間売買で「みなし贈与」が発生しているかを確認したいので、相続人に該当する親族が範囲になります。
また、不動産を親族間売買すると感じられるメリットは、いつでも売買が可能で売主が売却金を得られることです。
一方のデメリットは、相続よりも税金などの費用が高くつく場合があり、買主に資金が必要という点です。
親族間売買と一般的な不動産売買の違いとは
一般的な不動産売買であっても安価で取引はできますが、他人であれば高く売りたいと考えるのが一般的です。
したがって、あまりにも安価で取引する事例はほとんどありません。
しかし、親族間売買であれば安価で取引をすることも多く、その場合には「みなし贈与」の対象になる可能性があります。
みなし贈与は「著しく低い金額」で取引をした場合に対象となり、その目安は時価の80％となります。
また、受けられる控除や特例の違いもあるので注意しましょう。
たとえば、売主が対象の3,000万円特例控除や買主が対象の住宅ローン控除などです。
そして大きな違いは、親族間のほうが住宅ローンの審査が厳しいことです。
その理由は、住宅ローンを他の目的で使われることを金融機関が警戒することにあります。
みなし贈与にならない親族間売買の適正価格とは
親族間売買でみなし贈与の対象にならないためには、通常の売買価格に準じた適正価格での売買が必要です。
国税庁でも基準は示していませんが、目安となる考え方はあります。
たとえば、不動産業者が出した査定価格を使う、不動産鑑定士に鑑定してもらうなどです。
専門家が出した価格であれば、適正価格の範囲内におさまるので、贈与税の心配をせずにすみます。
また、路線価を1.25倍にすると適正価格を求められるケースもあるので、試してみるのも良いでしょう。
まとめ
親族間売買の親族の範囲は、民法上と税務署での考え方に相違があります。
また、適正価格で売買しなければ贈与税の対象となるので注意が必要です。
適正価格を知るには、不動産会社の査定や鑑定士の鑑定結果などを参考にすると良いでしょう。
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メディア 担当ライター
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