過去に事件が起きたなど、売却しにくい物件でお悩みの方はいるのではないでしょうか。
売却したとしても、買主とトラブルになってしまうことは避けたいです。
そこで今回は、心理的瑕疵のある不動産を売却する際に押さえておきたいポイントをご紹介いたします。
不動産売却における心理的瑕疵って何?
不動産の売却においては、売主が売却前に買主に対して伝えなければいけない事実がある場合には、正直に伝える義務があります。
これを瑕疵責任と呼びます。
物件の物理的な欠陥や故障などは、不動産の売却においてはよく知られている瑕疵責任ですが、物件そのものの機能に問題があるわけではないけれど、心理的に気持ちよく住めない可能性がある不動産に対しては、売主に心理的瑕疵を告知する義務が課せられます。
具体的にどんな事が「気持ちよく住めない」要因となるかは、人によって感じ方が異なります。
しかし不動産の売却においては、自然死以外で人が亡くなった事故物件を始め、墓地が近いとか、騒音や悪臭がひどい物件、またネットで良くない評判が広がっている物件などは、心理的瑕疵があるとみなされます。
もし、売主がこの心理的瑕疵を隠して不動産を売却した場合には、後からトラブルになる可能性が懸念されます。
買主から損害賠償を求められることもあります。
不動産物件の心理的瑕疵における告知義務とは?
不動産の売却では、具体的にどんなケースなら心理的瑕疵の告知義務が発生するのかという明確な線引きがありません。
そのため、常識的な範囲で売主は売却前に買主に対して告知をしなければいけません。
自殺や他殺、事件など明らかに心理的瑕疵のある物件なら、心理的瑕疵の告知義務があると言っても誰も驚かないでしょう。
しかし自然死の場合には、基本的には事故物件には該当しないため、告知義務はないとされています。
しかし、自然死でも買主にとっては告知してほしいケースはあります。
たとえば孤独死で発見が遅れた場合です。
ケースバイケースで判断基準は異なるものの、死亡してから4日ぐらいが、自然死と認められるか、それとも心理的瑕疵の告知義務が発生するかの境界線となります。
心理的瑕疵の告知義務は、その物件の中で起こった事実が対象となります。
たとえば住んでいた人が自殺した場合では、物件の中で自殺した場合には心理的瑕疵の告知義務が発生しますが、住んでいたマンションの屋上から飛び降りたとか、自宅ではない別の場所で自殺した場合には、その不動産物件の売却においては心理的瑕疵に関する告知義務は発生しません。
